Pyörittelen omaa pientä bisnestä Airbnb:n ja Bookingin kautta, protipsit muillekin kalustetun asunnon vuokraajille!

Olen nyt jonkin aikaa pyöritellyt kalustetun asuntoni vuokraustoimintaa Keravalla. Kyseessä on ihan oma ensiasuntoni, jonka ostin reilut kaksi vuotta sitten. Kuvittelin asuvani sielä happily ever after muuttuen hulluksi kissanaiseksi. Tinder päätti toisin ja nykyään asun Korsossa miesystäväni kanssa. Tasan ei mee nallekarkit jne.

Keravan asunnossa oli kuitenkin kalusteet ja kaikki viimisen päälle ja kipuilin jonkin verran sen suhteen että heitänkö kaikki kalusteet vain roskalavaryhmään (tiedän kokemuksesta että huonekalut liikkuvat tosi huonosti) ja luovun pari tonnia maksavasta sängystäni ja vuokraan asunnon tyhjänä kuten normaalit ihmiset tekevät VAI pidänkö kalusteet, ostan lisää petivaatteita ja laitan asunnon lyhytaikaiseen vuokraukseen.

Päätin kokeilla lyhytaikaista vuokrausta. Tein sitä ensin aluksi niinä ajankohtina kun olin oikeastikin reissussa. Yhden Levireissun aikana asunnossa olikin siis asukkaat. Sen jälkeen avasin kalenteria ja "muutin" Korsoon aina, kun Kerava myi. No tämä teki omasta elämästäni vähän suunnittelemattoman ja kyllästyin kantamaan tavaroitani ja kissoja hissittömän talon kolmanteen kerrokseen. Pian kissat muuttivatkin suht pysyvästi Korsoon ja sen jälkeen minäkin.

Sitten tajusin että putkiremonttilaiset ovat mahtava asiakaskunta. He ovat lähinnä kiitollisia löytäessään majoituksen joka on halvempi ja kivempi kuin Forenomin raksamiesluukut ja koska he tulevat omistusasunnosta, maksukykyä on. Niitä olen nyt sitten majoittanut ja jos putkiremppalaisten väliin on jäänyt tyhjää, olen avannut kohteen Airbnb:hen ja Bookingiin. Putkiremppalaiset ovat tulleet lähinnä paikallisen Facebookryhmän kautta.

Olkkarissa on tosi surkee valaistus ellei sohvan takana oleva valaisin ole päällä. Oma moka kun olen ostanut jonkun tosi himmeän tuohon kattovalaisimeen.

Mutta nyt niihin vinkkeihin

Huomasin heti alkuun ettei kämpän siivous inspiroi 50 euron korvauksella. Hinnoittelin aluksi niin että saan itselleni hanskaan n 50 euroa per yö, oli asiakas sitten yhden tai viisi yötä. Korjasin ensitöiseni hinnoittelua kummallakin alustalla niin, että yksi yö maksaa melkein saman verran kuin kaksi yötä. Jos siis yksi yö maksaa esimerkiksi 100e niin kaksi yötä on yhteensä 110e. Ja tästä eteenpäin lisäyöt ovat noin 55e/kpl. Tällöin ei ärsytä siivota asuntoa 55 euron korvauksella yhden yön asukkaiden jälkeen.

Minusta tuo hinnoittelu on edullisesta päästä Keravalla. Kun vertaan sitä vastaaviin kohteisiin Keravalla, Järvenpäässä ja Vantaalla, on hinta täysin kilpailykykyinen ja sitä on varaa myös nostaa.

Sekä airbnb että booking ottaa komissiota noin 16,5%. Se vain näytetään varaajalle eri tavalla. Airbnbn kautta asiakkaalle näkyy palvelumaksu heti varauksen yhteydessä, eli hänelle näkyy esimerkiksi että huone on 100e ja kulut 16e  ja hän maksaa siis alustalle 116). Bookingissa taas asiakkaalle näkyvä hinta on kokonaissumma, johon sisältyy jo palvelumaksu. Eli jos Bookingissa hinta on 100e, saan minä siitä 83,5e. Mun itse laitettava summa on siis laitettava Bookingiin suuremmaksi kuin Airbnb:hen.

Alustoilla on sellainen "imagollinen" ero, että airbnb:n kautta tulevat eivät kuvittele tulevansa hotelliin vaan jonkun kotiin. Se tarkoittaa sitä että tämän alustan kautta tulevat siivoavat jälkensä hyvin kun Bookingin kautta tulevat ovat hotellissa ja jättävät kaiken sikseen. Tämän takia minusta ei tunnu yhtään kurjalta laittaa Bookingiin korkeampaa perushintaa.

Pidempiaikaisista majoituksista olen antanut myös alennusta. Kummallakin alustalla saa alea 7 yön jälkeen ja airbnb:ssä myös kuukausialennuksen.

Hinnoitteluni tällä hetkellä:

• Airbnb 1 yö 106e (tätä hintaa ei hyvitetä peruutusten sattuessa) tai 116e (ilmainen peruutus edellispäivään asti)
• Airbnb 2 yötä 137e tai 153e
• Airbnb 3 yötä 206e tai 229e
• Booking 1 yö 119e (tämän saa peruuttaa 5 päivää ennen) tai 107 (maksua ei palauteta, mutta varauksen voi siirtää)
• Booking 2 yötä  143e (Booking tarjoaa lisäksi normihintaa eli 2x 119e)
  
• Booking 3 yötä 214e
• Bookingin hinnoittelu on vähän mysteeri, se nimittäin maksaa ilmeisesti osan asiakkaan maksamasta summasta eli hyvittää yhdestä yöstä n 11 euroa asiakkaalle. Ilmeisesti se johtuu siitä, että Airbnb:ssä on edullisempi hinta ja Booking takaa aina edullisimman hinnan. Olen linkittänyt kohteet.

Saatat ajatella että munhan pitäisi olla kroisos näillä hinnoilla ja tienata vähintään 2000 euroa kuukaudessa mutta ehei, majoittujien väleissä on useampia tyhjiä öitä. Saan vähentää niiden menot verotuksessa, koska asunto on kuitenkin koko ajan tarjolla alustoilla, mutta tuloa niiden ajalta ei tietenkään ole.

Avaan alustoille päiviä vain 1-2kk tulevaisuuteen, yritän siis ensisijaisesti saada puskaradion kautta remonttipakolaisia ja sien jälkeen avaan päiviä alustoille. Enhän halua että minulla on 4kk päähän joku parin yön varaus enkä voi ottaa samalle ajalle 2kk asukasta suoraan ilman alustojen komissioita. 

Airbnb:lle pystyy lisäksi tekemään ehtoja ja olen itse tehnyt hamaan tulevaisuuteen ehdon, että sallin vain pitkät vähintään 4 viikon varaukset kahden kuukauden päähän. Näin estän ne yhden yön majoitukset jotka estävät pitkäaikaisemman. Bookingissa tällainen ei ole mahdollista, joten pidän sen kalenterin auki vain 1-2 seuraavaa kuukautta.

Tää Ikean n 10 vuotta vanha nahkasohva alkaa olla pinnasta aika rupunen. Kissat ovat tehneet siihen juoksujälkiä aikoinaan, mutta nahka on menettänyt pintansa myös ihan käytön takia. Putsattuna sohva on kuitenkin vielä "ihan ok" enkä tule tätä koskaan vaihtamaan. Nahkasohva on kuitenkin 100% huolettomampi kuin kangassohva.

Arjen luksusta, latauspiste sohvalla. Toimii hyvin jos käyttää esim Chromecastia ja pitää sen takia latailla puhelinta.

Kauempaa katsottuna sohvan tilanne on ihan ok!

Toimintaa aloitellessa kannattaa hankkia asuntoon riittävästi samanlaisia lakanoita ja pyyhkeitä. Tämä siksi, että niitä tuhoutuu matkan varrella ja jos ostaa asuntoon aina pareittain pussilakanoita, on tuhoutumisen jälkeen kaapissa parittomia settejä. Näitä voi toki käyttää yksin matkustavilla, mutta elämä on paljon helpompaa jos lakanoita hankkii ensihätään 6 samanlaista settiä. Ja sama pätee pyyhkeisiin.

Tämän virheen olen tehnyt itsekin aluksi joten neuvon vain että hotellitavarat.fistä saa ihan ok pyyhkeitä edulliseen hintaan.

En suosittele täysin valkoisia aluslakanoita, vaikka ne tuovatkin hotellimaista fiilistä. Omassa makuuhuoneessani värimaailma on harmaa-pinkki, joten kun seinä on hohtavan pinkki, olen suosinut lakanoissa harmaata.

Miksei valkoista? Koska mikään myrkky ei poista kahvi- ja veritahroja ja niiden jälkeen lakana on hävikkiä. Vain tyynyliinoissa käytän enää valkoista, ostan marketista ja Jyskistä halvimpia valkoisia tyynyliinoja, joten niiden hävikki ei haittaa.

Tyynyjä tulee olla riittävästi eivätkä ne saa olla mitään vanhoja littanoita tai muhkuraisia säkkejä. Ostin tyynyjäkin useamman Hotellitavarat.comista ja valitsin valikoimasta sellaiset, jotka säilyttävät hyvin muotonsa. Olen itse tyynyistä tarkka enkä halua antaa mitään liruja asiakkailleni. Petaan sänkyyn aina kaksi erilaista tyynyä per asukas. Toinen tyyny on napakampi ja korkeampi ja toinen ohuempi ja pehmeämpi.

Ostin peittojakin hotellitavararoista, mutta ne olivat onnettomia liruja "laivan hyttipeittoja", joten ne ovat käytössä vain kesällä. Talveksi ostin ihanat paksut ja muhkeat peitot Jyskistä 30e kappalehintaan.

Nämä pyyhkeet olen ostanut Lidlistä, pinkki päiväpeitto ja tyynyt ovat Ikeasta.

Tässä kuvassa on käytössä ne uudet muhkeet peitot

Pesulan käyttö voi olla tarpeen isojen pyykkien kanssa. Pesen lakanat, pyyhkeet ja tyynytkin joko asunnossa siivouksen yhteydessä tai Korsossa. Petarin suojus ei kuitenkaan mahtunut kotikoneeseen, joten kävin pesemässä sen 24 pesulassa Keravalla. Ja voin muuten suositella! Pesu kesti reilut puoli tuntia ja vuokrasin vuorokaudeksi kuivauskaapin, jossa suojus ehti kuivua hyvin 12 tunnissa. Hintaa pesulle ja kaapille tuli 22 euroa, mutta se vei toki jonkin verran omaa aikaani.

En mankeloi lakanoita, vaan kuivaan ne joko narulla tai kuivausrummussa, jolloin jälki on tosi ryppyistä. En ole saanut tämän takia huonoja arvosteluja, mutta toki olen ohjaustanut vieraitani airbnb:n arvosteluasteikon suhteen.

Airbnb:ssä arvostelu 1-5 tähteä ei nimittäin ole hotelliluokitus, vaan arvostelu tarkoittaa sitä, että kuinka hyvin asunnon kuvaus vastasi todellisuutta. Jos siis kerron että kohde on 1,5 km päässä keskustasta ja se todellisuudessakin on 1,5 km päässä keskustasta niin sijainnista annetaan siinä tapauksessa  5 tähteä. Airbnb:ssä kohde voidaan sulkea, jos sen keskiarvo laskee alle 4,3 tähden, joten vitosen arvostelut ovat todella tärkeitä.

Ohjeistukseni on muuten mennyt perille, koska olen saanut itselleni supermajoittaja-tittelin ja kaikki arvostelut ovat muutenkin olleet tosi positiivisia!

Bookingissa olen vasta aloittelija ja alusta eroaa muutenkin siten että Bookingiin ruksitaan vain asunnon ominaisuuksia ja alusta itse generoi suomenkielisen esittelytekstin. Airbnb:ssä on mahdollista kertoa asunnosta omin sanoin mutta Bookingissa ei. En siis voi Bookingiin kirjoittaa mihinkään että asuntoon ei pääse hissillä, se on talvella kylmä ja että tulen itse tuomaan avaimet paikan päälle. Olen aika varma että tästä tulee ongelmia vielä tulevaisuudessa.

Ruuanlaittovälineissä kannattaa suosia Ikeaa. Taitamaton kokkaaja saa teflonpannun yllättävän nopeasti rikki pitäessään sitä tyhjänä induktioliedellä. Itse haluaisin tarjota keittiöön vain parasta Hackmannin muodossa, mutta se ei vain ole järkevää. Ostan siis paistinpannut sun muut Ikeasta max 15 euron hintaan, koska niitä joutuu näköjään uusimaan pari kertaa vuodessa.

Astioiden ja aterinten suhteen tarjoan kuitenkin ainakin toistaiseksi Hackmannia ja Iittalaa. Asunnossa on tosi kattavasti astioita, mutta kerään tällä hetkellä kirppismeiningillä Arabian Arcticaa. Kun sarja on suhteellisen valmis, viahdan asunnossa olevat Iittalan teemat Arcticaan. Nuo teemat ovat ihan omiani ja suurimmaksi osaksi lahjaksi saatuja, joten en halua pitää niitä yhtään liian pitkään Keravalla mutta en halua myöskään laittaa esille sekalaista kokoelmaa Ikean lautasia.

Jos olisin ollut järkevä, olisin lähtenyt kasvattamaan Teemakokoelmaa jolloin sekä kotonani Korsossa että Keravalla olisi ollut samanlaiset astiastot. Tällöin majoitustoiminnan joskus loppuessa en joutuisi myymään ylimääräistä astiastoa. Älkää siis tehkö kuten minä vaan ostakaa molempiin osoitteisiin samoja lautasia.

Siivoaminen! Siivoan Keravalla ihan kaupan välineillä. Perussiivoukseen kuuluu tasot, imurointi ja moppaus. Keittiön korkeakiiltokaapit pyyhin tarpeen mukaan ja makkarin peilit katson aina tahrattomaksi. En ymmärrä miten joillain asukkailla on niin tahmaiset näpit ja miksi peilejä on kosketeltava vaikkei asiakkaalla ole periaatteessa mitään asiaa kaappeihin peilien takana.

Asiakkaille on siivousvälineistöä tarjolla, käytän näitä samoja aineita itsekin siivotessani eli en kanniskele mukanani siivousvälineistöä.

Asunnossa on siis paljon tavaroitani ja vaatteitakin. Ei mitään niin tärkeää, ettenkö voisi niitä menettää, mutta minulla ei vain ole ollut saumaa tyhjentää asuntoa kokonaan henkilökohtaisista tavaroistani. Ne eivät ennen kesää tule mahtumaan nykyiseen asumukseeni ja jos vien ne kerrostalon häkkivarastoon, ne alkavat haista. Kyllä, häkkivarastoon varastoimani vaatteet haisivat aivan kellarilta, kun hain kesävaatteet! Parempi siis vain pitää niitä sisällä asunnossa.

Mitään tärkeitä papereita ym ei asunnossa ole. Siellä ei siis ole mitään, missä olisi esimerkiksi mun henkilötunnus, ei koruja, eikä mitään muutakaan helppoa ryöstettävää. Menetyksiä en ole edes kokenut, tosin yksi asukas pakkasi lähtiessään mukaan myös mun asiakkaille tarjoaman ihmispesuaineen. Pullo oli vielä juuri avattu, joten toivottavasti se menee myös käyttöön eikä roskikseen.

Asiakkaille tarjoan siis ihan marketista shampoon ja ihmispesuaineen. Niiden menekki on hyvin pientä, joten pullot riittävät pitkään! Palasaippualla pärjäisin varmaan loppuelämäni, mutta palasaippuat sotkevat niin paljon etten lähde siihen hommaan ollenkaan.

Prosiivoustip: pyhi ja hinkkaa hanat ja peilit aina puhtaiksi, läikikkäät huomataan HETI!

Asunnon ilmotukset alustoilla:

• Airbnb
• Booking

Poistin suihkusta kokonaan sen sellaisen muovisen saippuatelineen. Se oli aina irstaan näköinen. Tuo ritiläkori on parasta mitä kaupoissa on myyty. Tämä on ostettu vuosia sitten muistaakseni Honkkarista ja valmistajana oli joku ruotsalainen firma.

Pidempiaikaisille asukkaille on tarjolla hajustamatonta pyykinpesuainetta. Sitä saa vapaasti käyttää, mutta toiveenani on että jos se loppuu, ostetaan uutta. Kaikki asukkaat ovat näin toimineetkin ja usein tilalle on jätetty ihan täysi pullo.

Mitä tällä sitten tienaa? Olen varmaan pian miljonääri ja voin ostaa toisen muulin?

Pidän excelissä ajantasaista kirjanpitoa asunnon kuluista ja tuloista. Menoissa on vastikkeen ja lainan koron lisäksi lakanat, pyyhkeet, peitot, pesuaineet, saippuat, netti, astiat, keittiövälineet jne.

Asunnon "pitäminen" maksaa kuukaudessa koko vuoden keskiarvolla noin 515 euroa. Lisäksi asuntolainan lyhennys (tämä summa ei siis sisällä korkoa) on 308 euroa kuukaudessa. Tätä en voi vähentää tuloista.

Asunnon tulopuoli on keskimäärin ollut 964 euroa kuukaudessa. Kirjoitan summat nyt keskimäärin, koska tulot vaihtelevat kuukausittain ja esimerkiksi pidempiaikaisten vuokralaisten vuokra perustuu vuokra-ajan pituuteen ja henkilömäärään, joten en voi mitenkään hinnoitella asuntoa tietyllä samalla kuukausivuokralla kaikille asiakkaille.

Kuukaudessa verotettavaa tuloa (eli se osuus tuloista, joka jää ns käteen) on 449e. Tästä saan tehdä 60 euron kalustevähennyksen, jolloin verotettavaa pääomatuloa kuukaudessa on 389e. Pääomavero on 30%, eli maksan verottajalle 117 euroa veroa joka kuukausi. Tuloista jää käteen siis 332 euroa. Tämä on minulle siis täysin puhdasta tuloa, mutta tästä toki maksan asuntolainan lyhennyksen osuuden, joka on 308e. Varsinaista diskorahaa jää 24 euroa kuukaudessa, mutta toki varallisuuteni kasvaa kuukausittain tuon lainanlyhennyksen verran olettaen että asunto pitää arvonsa. Asunnon velaton myyntihinta oli vuonna 2019 125 000e.

Voin siis sanoa että asunto elättää tällä hetkellä itsensä ja tarjoaa minulle pikkiriikkisen tulonkin.

Samanlaisiin tuloihin pääsisin myös pitkäaikaisemman vuokraajan kanssa, silloin ei tarvitsisi pyykätä eikä pitää asunnossa nettiä ja maksaa sähkölaskuja. Ei tarvitsisi ostaa uusia lakanoita eikä paistinpannuja tuhoutuneiden tilalle eikä tarvitsisi pesettää pesulassa mitään isompaa. Normaalissa pitkäaikaisvuokrauksessa kuukausimenot olisivat 329 (vastike, sijoitusasunnon vakuutus ja lainan korot) euroa (yhdelle hengelle) eli 186 euroa vähemmän kuin nykysysteemissä.

Mutta on tässä joku hohto, kun tätä jatkan. Ja yhtenä isona syynä on tietysti myös se, että asunto on hyvin varusteltu ja kalustettu. Tällaisille kohteille on kuitenkin jonkin verran kysyntää ja kalustettuna asuntona tämä on ehdottomasti halvempi kuin Forenomin asunnot. Pitäkööt Forenom ihan vapaasti raksahenkilöt, mä panostan lapsiperheisiin, joilla on asunnossaan putkiremppa.

Aasit ja muulit näkyvät sisustuksessa.

Tämän ihanan aasitaulun on maalannut Kata's Art